房地產泡沫破滅前有何徵兆？

有研究顯示，自2009年以來，德國房價上漲了50%。盡管如此，對於德國房地產市場是否過熱，仍眾說紛紜。如果存在房地產泡沫的話，什麼時候會破滅？

一些專家將現在的德國與房地產泡沫破滅前的西班牙作比較，發現有一個共同之處：德國住宅市場不斷升溫，而政府無動於衷。

德意志銀行一份研究稱，自2009年，德國房價上漲50%。但該銀行的結論卻是：這不是什麼問題。然而，就在2007年，德意志銀行也曾建議投資者購買嚴重過熱的西班牙房地產，結果一年後，泡沫破滅，對西班牙帶來災難性後果。

統計：德國房地產交易半數資金來自外國

德國房地產貸款銀行聯合會（Verband deutscher Pfandbriefbanken）統計，2017年，600億歐元進入德國房地產交易中，其中半數投資來自外國。有趣的是，現在不少西班牙人熱衷投資柏林等德國城市。美國投資者也相當之多。咨詢公司普華永道的數據是，四分之一的投資人來自美國。

而在西班牙，20年前的房地產市場過熱，外資湧入正是一個重要因素。

危機前的徵兆

在德國，對房地產過熱發出警訊的，除聯邦銀行之外，還有漢堡大學退休經濟學教授漢斯曼（Karl-Werner Hansmann）。他認為，無論是西班牙、美國還是德國，房地產危機都有些共同點：

房價比房租漲得快

房價高位繼續上漲

房價上漲從中心位置向周邊蔓延

房貸利率低於3%

平均還款比率低於4%

房貸比例過高

一家之言："德國房地產泡沫還在慢速形成中"

德國《明鏡週刊》報導說，德國房地產持續升溫的三個原因是：經濟繁榮、持續極低的利率水準、移民。從2012年到2016年，德國新增近300萬移民。排除2015年的難民潮，仍有200餘萬的淨增加移民，主要來自東南歐。

聯邦銀行估算，城市住房價格被高估多達30%。這不單是在七大都市（柏林、漢堡、慕尼黑、斯圖加特、法蘭克福、科隆、杜塞道夫），也包括其他較小的城市。

《明鏡週刊》認為，德國新建住房的增速還在可控范圍內，同時，德國個人和企業的債務率還相對較低。這與西班牙、愛爾蘭或美國的房地產危機之年不同：那裡的房價、新建住房和債務都大幅上升。報導得出的結論是，德國的房地產泡沫正在慢速形成，目前還在可控范圍內，但這一趨勢還會持續下去--泡沫破滅越早越好。

"大聯合政府"若成形將進一步限制房租

如何控制過熱趨勢呢？正在談判的德國兩大政黨聯盟黨與社民黨也就抑制房租問題達成了一致：如果大聯合政府得以執政，未來，房東將有義務公開此前的房租金額。此舉旨在防止房東大幅漲房租，超過法律的規定。此外，房東裝修房屋後，房租上漲幅度也有所限制，每年不能超過裝修費用的8%--此前的規定是11%。此舉是為了防止房子一裝修，房租就成了"天價"。政府希望由此遏制房地產投機：沒有高昂房租利潤的吸引，炒房的動力也許就會少一些。

德國之聲中文網 作者 Stefanie Müller (另據明鏡週刊、德新社)