響應習號召 地產商「割肉」進軍租房市場

習近平的一句「房子是用來住的，不是用來炒的」，讓中國的許多房地產開發商不得不暫時放棄一部分利益，配合政策層推出租賃用房。但從長遠的角度來看，這種「犧牲」不會白費。

為了響應習近平"房子是用來住的，不是用來炒"的號召，中國主要房地產開發商擴大了房屋租賃業務的比重。

但是為了迎合中國當局向民眾提供可以承受的住房，穩定房地產市場的號召，開發商們從房屋租賃業務中只能實現很少的投資收益，甚至有時會連起碼的收益都沒有。

路透社援引房地產行業的分析人士報導稱，對於中國最大的幾家開發商來說，房屋租賃業務的收益率只有5%到6%左右。對於一些平均運營成本更高的小公司來說，它們的收益率更有可能是負數。

相比之下，眾所皆知的是近年來銷售物業的利潤率平均都在20%至30%之間。

如今向房地產開發商施加壓力的不僅僅是習近平和他領導的中央政府。

回報率更低 風險更大

去年，許多城市開始推出土地限售措施，強迫開發商們修建一些非銷售用的租賃房屋。對於這些公司來說，地產生意的收益率有所下降，而風險卻在上升。它們不僅僅要承擔更低的投資回報率，而且擁有相關租賃用地產對於這些公司的資產負債表來說也是一種風險。

路透社報導稱，萬科集團作為中國第二大房地產開發商，是很早就涉足房屋租賃產業的公司之一。萬科目前計劃於2018年讓出租房產的數量翻一番，達到20萬套的水準。

萬科集團總裁郁亮上個月在一次專業會議上聲稱：房屋租賃"剛開始不會帶來很大的收益"，他表示應該在租賃和銷售業務之間找到平衡。

郁亮認為，如果政府能夠推出有效的鼓勵措施，房屋租賃市場從長期的角度來說也許有利可圖。目前，有些地方的政府已經面向企業推出了優惠貸款利率，並敞開了一些包括企業債券、證券在內的新型融資渠道，助力房地產租賃業務。

從買到租的觀念轉型?

路透社援引中國房產中介企業鏈家咨詢部門的調查結果報導稱，很明顯，市場對租賃房屋的需求切實存在。鏈家的咨詢部門估計，中國房產承租人的數量將從2015年的1億6千萬上升到2025年的2億3千萬。中國房屋租賃市場的總量可以從2015年的1兆上升至2025年的2萬9千億人民幣。

鏈家還表示，2017年中國租賃房產的數量增加了40%，與此相對照的是2015年的增長率只有15%。

路透社報導稱，包括萬科在內的開發商一般來說基本是租用或購買空置率高的大飯店、寫字樓、倉庫等設施，通過對其進行再開發變為租賃用房屋。這樣做所帶來的投資收益率要比購買地皮，開發新租賃項目的回報要高許多。

萬科向路透社表示，去年該公司在再開發領域的毛利潤率為大約20%至30%，與該集團2017年房地產開發項目26.2%的毛利率基本持平。

分析人士指出，對於萬科集團來說，如果從零開始建造租賃用公寓，平均每戶的開發費用大約為30萬人民幣。如果這些公寓每月平均的租金收益為3000元，在不考慮任何利息的情況下都需要8.3年才能收回成本。

萬科集團房屋租賃業務的純利潤率大約在5%至6%左右，但是對於規模更小的開發商來說，利潤率可能會更低。

醉翁之意不在酒

裡昂證券公司房地產分析人士王豔（Nicole Wong）向路透社表示："一般來說房屋租賃業務的回報率大約是4%，但在情況不好的情況下只能做到剛好回本……如果達到了一定的規模，開發商可以實現很好的收益，而且還可以從之後的分拆中獲利……屆時整體收益就可以達到8%至9%。"

在房屋租賃領域，不是所有中國房開商的步伐都如此激進。分析人士指出，他們所做的大多還只是為了配合政府的工作，並借此與政府維持良好的關係。

興業研究（RHB Research）的分析師Toni Ho表示："一些開發商這樣做是為了表示支持政府的政策；它們在每個城市的項目規模都不大。但犧牲這點現金流會幫助它們與市政府建立長期良好的關係。"

德國之聲中文網 任琛/葉宣（路透社）